Регулирование деятельности управляющих организаций

Сегодня ситуация с выбором способа управления многоквартирным домом ни чуть не стала менее острее, по сравнению с 2005 годом, когда мы только начали осваивать новый Жилищный кодекс. В ходе мероприятий по определению, кем и как будет управляться дом, возникают всё новые вопросы.

Сейчас более 32 процентов домов в области приняли решение, что будут сотрудничать с управляющей организацией. Управляющая организация оказывает свои услуги платно. А что же мы можем потребовать взамен? Какую ответственность несет управляющая организация по своим обязательствам?

Ответственность управляющей организации за ремонт и содержание общего имущества возникает только в случае некачественного выполнения работ или выполнения их с перерывами, превышающими установленную продолжительность тех работ, которые определены в составе обязательств управляющей организации. Жилищный кодекс РФ установил такую ответственность в виде пересчета стоимости услуг, работ для граждан. Следовательно, Жилищный кодекс РФ не предусматривает в качестве мер ответственности уплату каких-либо штрафных санкций, которые связаны с изъятием части средств граждан, предназначенных для выполнения работ. В части оплаты невыполненных или некачественно выполненных работ средства граждан подлежат возвращению.

Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом об административных правонарушениях РФ или законами субъектов РФ предусмотрена административная ответственность, но данными лицами не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (часть 2 статьи 21 Кодекса об административных правонарушениях РФ}. Такое условие указанной нормы свидетельствует о том, что привлечение к ответственности управляющих организаций за невыполнение всех положений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в условиях действия Жилищного кодекса РФ ограничено:

- Жилищным кодексом РФ в части такой ответственности только за выполнение тех видов работ, которые включены в обязанности управляющих организаций договором с собственниками помещений в многоквартирных домах или заданиями органов местного самоуправления;

- статьей 21 Кодекса об административных правонарушениях РФ в части такой ответственности, если по работам, включенным задание, были приняты все зависящие от управляющей организации меры по соблюдению правил содержания и ремонта жилых домов и (или} жилых помещений.

При таких обстоятельствах управляющая организация не может во всех случаях быть признана виновной в соответствии с часть 2 статьи 21 Кодекса об административных правонарушениях РФ для привлечения к ответственности на основании статьи 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ. В случае невыполнения работ, не включенных в задание собственниками помещений или органом местного самоуправления, ответственность управляющей организации не возникает.

По этим же основаниям управляющая организация не может быть привлечена к административной ответственности за невыполнение работ, не включенных в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества согласно. подпункту 1 пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при заключении договора управления многоквартирным домом с товариществом собственников жилья (ТСЖ} в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, устанавливающим право ТСЖ заключать договоры управления многоквартирным домом.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что залогом стабильных и неконфликтных отношений между управляющей организацией и жильцами многоквартирного дома может стать продуманный и толковый договор управления.

В свою очередь с 1 декабря 2007 года действует Федеральный закон N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях". В соответствии с указанным законом саморегули руемая организация разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной деятельности, под которыми понимаются требования к деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации.

Стандарты и правила саморегулируемой организации должны устанавливать запрет на осуществление членами СРО деятельности в ущерб иным субъектам предпринимательской или профессиональной деятельности, а также должны устанавливать требования, препятствующие недобросовестной конкуренции, совершению действий, причиняющих моральный вред или ущерб потребителям товаров (работ, услуг} и иным лицам, действий, причиняющих ущерб деловой репутации члена саморегулируемой организации либо деловой репутации саморегулируемой организации.

То есть члены СРО должны будут соответствовать установленным критериям. В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 01.122007 N 315-ФЗ за осуществлением членами саморегулируемой организации предпринимательской или профессиональной деятельности может проводиться контроль саморегулируемой организацией путем проведения плановых и внеплановых проверок. Основанием для проведения СРО внеплановой проверки может являться направленная в саморегулируемую организацию жалоба на нарушение членом саморегулируемой организации требований стандартов и правил саморегулируемой организации.

Отсутствие системы саморегулирования на сегодняшний день приводит к тому, что в России государство занимается всем подряд: борется с нарушениями в жилищной сфере, пытается проверить финансовую деятельность ООО и прочими-прочими вещами, в борьбе с которыми самостоятельное предпринимательское воздействие на ситуацию, подкрепленное действиями правоохранительных органов, оказалась бы гораздо более эффективным, чем действия госчиновников, хотя бы потому, что предприниматели кровно заинтересованы в результате.

Практика настоятельно показывает, что механизмы госрегулирования через лицензирование в значительном числе отраслей совершенно безответственны и неэффективны. В то же время сегодня в стране зарегистрировано лишь в производственных отраслях и сфере услуг около 15 тысяч объединений (ассоциаций, союзов), которые объективно заинтересованы в упорядочивании своей деятельности и в соучастии в процессах управления рынком.

Например, сегодня любая компания, которая строит жилой дом, имеет лицензию, которая отнюдь не предпо,падает соответствие деятельности организации лицензионным требованиям.

В сфере оказания услуг по управлению жилищным фондом не предусмотрено даже лицензирование.

Во всем цивилизованном мире основными институтами регулирования являются не государственные органы, а ассоциации строителей - саморегулируемые организации. Механизм, который будет регулировать деятельность жилищных организаций не при помощи лицензий, а через саморегулируемые организации, создаст инструмент репутационного, материального воздействия самой саморегулируемой организации на ее членов, и который в любом случае гораздо эффективнее, чем надзор со стороны чиновников.

Благодаря СРО бизнес мог бы получать дополнительные полномочия по цивилизованному лоббированию своих интересов в триаде системы отношений по защите и от потребителей, и от государства, которое в свою очередь получило бы реальную возможность оптимизировать функции министерств и ведомств, исключив из их ведения как ненужное (излишнее} для исполнения публичных функций имущество, так и сами избыточные функции по регулированию хозяйственной деятельности субъектов рынка.

Важно подчеркнуть, что механизм формирования саморегулируемой организации запускается снизу, а не сверху, указом Президента или Постановлением Правительства. Этот механизм гораздо более строгий и гораздо более справедливый. СРО - это более эффективный инструмент негосударственного публичного контроля и продвижения рыночных отношений в стране, предусматривающий замену системы лицензирования некоторых видов деятельности мерами ответственности самих экономических субъектов.

То есть, образование саморегулируемой организации, объединяющей в себе управляющие и обслуживающие организации, может послужить дополнительной гарантией для собственников помещений в многоквартирных домах, доверивших управление своим общим имуществом указанным организациям.

Читайте новости Шахты.SU - Информационного портала города Шахты во ВКонтакте, Телеграме и Дзене.